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빠숑 구미오피 김학렬 소장님 강의 정리#2022 #부동산트렌드쇼 #김학렬 #빠숑 #새정부부동산정책 #강의 #후기​8.16 대책 총평주택 가격은 원래 비쌌다일자리가 빠졌다7월 거래량 600건거래량 활성화 대책 전혀 없음가격 등락의 문제가 아니라 거래량이 문제다이렇게 거래량이 적은 걸 본 적이 없음​✔️ 재건축은 조금 더 나아지겠다지난 정부는 아예 막았고 지금은 막진 않겠다1기신도시 특별법 없다고 보면 됨​✔️ 광역교통망은 조금 더 빨리 개통되겠다???? gtx-b,c 착공시기 당기겠다 (올해~내년)착공 후 5-7년 내에 탈 수 있음???? gtx-a 개통시기 아무도 이야기 안 했음2024년 개통시기 확정 (삼성역 2028년) ???? abc는 2030년에 탈 수 있을 것​✔️ 소규모 개발 많아지겠다???? 3기신도시 어렵다2024부터 입주한다더니…착공한 게 단 하나도 없음언제 입주할지 아무도 모름???? 모아주택, 소규모정비사업이해관계 적은 사업들 빨리 해주겠다​✔️ 청년 여론을 많이 보고 있다​✔️ 가격은 더 올라가겠구나토지 가격이 계속 올라감 (지가 상승)건축 원가, 인건비 상승>&gt가격 빠지는 거 기다리지 말고 계속 공부하자​​현재 부동산 시장2021년까지 크게 오르다가 2022년부터 조정중이다​✔️ 올라갈지 내려갈지 모른다빠숑은 리서치 하는 사람이다지금 사는 게 손해인지 이익인지만 따져보자​전국적으로 봤을 구미오피 때 2018-2019 하락하는 곳들도 많았음동시다발적으로 오르고 내린 적은 없었음수도권만 보기 때문에 그런 것​2021년 광풍 시장2021년도엔 하락지역 없었다수요 없고 공급 많아도 오르고 주택 아니어도 오르고… 모든 게 다 올랐던 시기​✔️ 수익형부동산지산은 분양수수료 10% 전후로 줌작년엔 미분양 없이 다 완판됨수익형부동산은 오래 못 간다월세 수익률이 내가 산 가격보다 높아야 하는데시세가 오르니 지산 오피 다 시세차익으로 들어가버림현재 이것들이 경매 많이 나오는 중​주택, 아파트는 실수요가 월등히 많음비싸도 들어갈 땐 들어간다아무리 시장 입지 상품이 좋아도 너무 비싸면 실수요도 안 들어감그러면 다운그레이드 시작됨2021 서울 외 다른 지역으로… 인천 수혜지금은 인천 넘어가는 수혜마저 거래 없음​​✔️ 많이 오른곳들이 조정되고 있다오르지 않은 곳은 빠지지 않는다많이 올랐기 때문에 빠지는 것지금 오르는 곳은 대세상승기에도 못 오른 곳들임​✔️ 왜 올랐을까?수요는 증가하는데 공급을 축소시켰으니까​✔️ 입주 물량 적지 않았던데?공급에는 신규 공급이 있고 기존 물량 거래가 있다. 기존 물량 공급이 훨씬 많다. 두 거래 모두 축소되었다. (이사, 투자를 다 막아버림. 물량이 많아 보여도 공급은 구미오피 부족했음.)​​✔️ 지금은 조정중인가?​1/ 실제 조정중인 곳 있음 (대구 세종 대전) -전세, 매매 가격 동시에 빠짐-하락장 : 2-3년 공급 많았음. 싸게 팔 수밖에 없는 시장. 구축을 팔아야 신축을 가는데 받아줄 수 있는 사람이 없음. ​2/ 급매물 거래만 되는 곳 있음 -서울,경기 일부 지역-진짜 급한 사람만 거래하고 있음-하락장으로 보긴 어려움조정장인데 강남 신고가 속출양극화? ㄴㄴ 가고싶어 하는 곳은 신고가. 가기 위해 팔아야 하는 곳은 하락. 마이너스처럼 보일순 있지만 현재 그냥 회전이 안 되고 있음상급지 매물 없고 신고가. 하급지는 사줄 사람이 없어서 못 파는 것. 다주택자들이 사줘야 함. 다주택자가 없으면 이 악순환을 끊을 수가 없음. 상생임대인, 임대사업자… 풀어주는 방향으로 가지 않으면 타계 어려움​두 지역은 구분해야 한다​​✔️ 어떻게 구분하나?2021년 이상 급등 시세장 제외하고 본다​중간 정도로 평균작년 통계 극단치​세종 대구 송도 : 작년 핫했던 곳들 빠지고 있음시세 대비 많이 거래된 게 아님. ​송도 13억 &gt2021 하반기 14.7억 &gt현재 13억작년 하반기에 쏜 가격 말고는 하락으로 구미오피 보기 힘듦​2021년 가격만 빼면 하락으로 보기 힘듦​세종시 매매가세종시 주택 평균 71% 오름아파트는 3배 가까이 오름급등한 곳들은 빠짐2012 도시 전체가 새 아파트입지 가치가 녹아있지 않음2생활권 제일 좋은데 새아파트 있는 3생활권이 제일 비쌈(대평동)결국 2생활권 가격이 제일 높을 것 (새롬동)​​​대구 매매가대구는 내년까지 힘들 수밖에 없음실거주 줍줍약세장에선 갈아타기​향후 어떻게 될까?1) 상승했고 물량 많으면 조정 불가피. 급매만 거래=대구2) 상승 크게 하고 입주 물량 없으면 거래량 급감 =서울3) 상승하지 않고 입주 물량 많으면 하락 =지방 일부 소도시4) 상승하지 않고 입주 물량 없으면 상승 =수요 적은 비규제지역 (3~6억원 이하) , 경기 이천​​​변수는 없을까?지금 가장 중요한 요소는 금리가 아니다​수익형 부동산에선 금리 중요but 실수요장​현재 정권은 방치(이전 정권은 규제)​정부 정책 변화 포인트​​1. 규제지역 해제​미흡했다는 평가해제 하고도 101곳 남음해제 후 투자, 실수요 증가​2. 재건축 속도 정상화✔️ 재건축 3대 악법: 안전진단, 초과이익환수, 분양가상한제>&gt재건축 하지 말라는 법but 민주당 협의 필요1기신도시 특별법 연기 됐어도 잘 갈 것으로 보임입지 좋은 90년대 이전 아파트 구미오피 (광주 부산 대구)​상승, 하락장 상관 없이 재건축 재개발 하면 된다확정된 것​​광역교통망 시대가 오고 있다포인트는 지방여태 광역교통망이 없어서 따로 놀았음부울경메가시티 경북…​​a,b,c 역세권은 많이 올랐어도 더 오른다10년 내에 탈 수 있다운정, 동탄 하락하면 더 좋은 것​현 정부 내에서 def는 예타 통과까지만 하겠다는 것=가시화되지 않음, 단타만 유효​​미분양작년 대비 미분양 늘었지만 더 생겨야 한다고 봄미분양이 없는 게 이상한 것미분양 3배 증가해도 괜찮다시장 정상화 과정​???? 미분양 나는 지역에 주목신축 뿐 아니라 구축도 조정될 수 있음=갈아타기 적기​경기도 3천개 택도 없다​???? 도저히 많아지지 않을 것 같은 지역1000개 미만문제 전혀 없는 지역들=그냥 필요하면 사라​미분양 났다 =좋은 지역이거나 될 곳이라 공급을 많이 한 것​광양 줍줍포항 경주 울산 : 좋은 지역경주 1군 브랜드 많음​​매매시세 + 전세시세 하락 다 봐야 함하락장에선 전세가 더 많이 빠짐​포항 : 전세 상승, 매매 하락본질을 보자​​신축 아파트에 살고 싶어한다다들 아파트에 살고 싶어한다아파트로 가고 싶어하는 수요는 계속 늘 것그 중에서도 새 아파트에 대한 수요가 높음​결론 구미오피 : 수도권 새아파트 수요는 인구 감소 상관 없이 증가​​​새 아파트 공급 방법정비사업 vs 신도시​???? 신도시는 저렴하지만 첫 입주부터 10년은 더 필요하다3기신도시 10년 뒤 입주한다 하면인프라 닦이는 데 10년 더 걸림20년 보고 갈 거 아니면 정비사업이 낫다​ex) 세종시 10년동안 아무것도 없었음2018-19 부터 인프라 들어오고 폭등​​???? 내 경제력으로 어디 갈 지 적극적으로 찾아라​노도강금강 : 6억 이하쪽들 조정되고 있음정비사업은 비싼 게 제일 좋다​재개발 1등 : 한남뉴타운재건축 1등 : 압구정현대​신림, 상계 6억 미만 가능강북쪽 뉴타운 10억 미만 가능​​???? 시간에 투자할 것인가 돈을 투자할 것인가20대 정비사업 살 돈 없으면 3기신도시 사전청약 받아라​​알아서 하면 된다​​어디로 이사가야 할까?새아파트 생기는 지역 =새아파트 신도시교통망 =gtx, 월판 등​​​주택 수별 투자 전략1. 무주택자​최저점 맞출 자신 있는가? 최저점에 살 용기가 있는가?10년 후 가격 올라가 있을 것 같은 곳 사면 된다​???? 현재가치는 낮고 미래가치가 높은 걸 사라시간 돈 여유 있으면 정비사업시간 돈 여유 없으면 눈높이 낮춰라 (서울 -&gt경기 인천)​???? 인천부동산의미래나중에 서울 구미오피 올 수 있을만큼 오를 수 있는 아파트 있음올해 내년 더 좋은 것 줍줍 가능30평대 새아파트 3~6억 더 빠지기 힘듦. 역세권 서울 출퇴근 가능. 수도권 1500 이하로 이제 분양 불가지금부터 준비하라는 뜻. ​​2. 1주택자​upgrade 가능 : 유지 or 이동downgrade : 이사하지 마라​주식처럼 박스권에 갖히지 않음서울집값은 오를수밖에집이 감소하니까​지금은 거래량 정지 기간생각보다 이 기간이 길지 않을 것​​3. 다주택자​경매 수익형나쁜 것 위주로 정리지방분들 압구정현대​​​10년 동안 가장 많이 변화할 지역지방은 중단기로 접근할 지역경북 경남 청주 전라도 군산흐름 빠름. 단타로 7878​​​1) 화성아파트 많음인구 빠른 속도로 증가일자리 49만개. 서울 제외 단일 시군 가장 많음. 앞으로 더 늘어날 것. 50% 인구도 150만은 갈 것gtx-a : 강남 출퇴근 가능. 수요 더 커짐​2) 평택일자리 증가보다 아파트 증가 속도가 높았음일자리 화성만큼 늘어날 것평택 북부 : 삼전 5만 6개 공장 중 1개 들어감 + 협력업체 20만현재 초기단계가격이 하위권임. 최소 중위권은 갈 것윤석열 gtx 연장 a,c 되면 평택 날라간다…(미정)​3) 과천단 한번도 구미오피 싼적 없었지만 더 비싸질 곳지정타강남 서초 수요 받을 수 있음​4) 성남단 한번도 싼적 없었지만 더 비싸질 곳판교테크노밸리양질의 일자리​대구달서구 수성구 : 일자리 가장 많음북구 ​경북 : 포항 구미 경주 경산3지역 미분양 관리지역좋은데니까​울산 : 울주군 북구남구가 좋지만울주 북구 입주물량 많음​부산 : 부산진구 해운대강서 사상 사하 : 일자리 꽤 많음강서구 델타에코시티 (스마트시티)일자리 관점에서 주목​경남 : 양산 진주​대전 : 서구 유성구 만세 타이밍​충청권 제조업 계속 커지는 중수도권과 가깝기 때문도 지역 중 인구 증가하는 유일한 지역. 충북 충남​​​지역별 투자 전략경기 : 서울 수요 받을 수 있는 곳세종 : 상급지 좋은 것부ㄴ 대구 광주 대전 : 정비사업 초기 진입 추천울산 충북 충남 : 학군 좋은 곳 선호 입지 + 30대분들 좋아하는 지역강원 : 1등 상승. 절대수요 많지 않음. 세컨하우스 수요. 물량 한계. ​​???? 집값 등락에 신경 쓰지 말고 지금 할 수 있는 투자를 하라???? 바닥에 사서 머리에 파는 건 불가능하다???? 월급 갖고 부족하면 추가 구미오피 수입 만들어라​​​​